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强烈信号!深圳楼市调控再出手:抛弃香港,转学新加坡!
时间:2020-09-04 | 来源:畅想湾区 | 阅读量:6253 次


作为中国改革开放的前沿城市,深圳的房价和改革举动一样受人关注。

 

在“7·15”楼市调控政策发布一个半月后,深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡关于深圳住房要学习“新加坡模式”的讲话,再次引发深圳下一步楼市调控方向的热议。

 

8月28日,张学凡在深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会(下称“发布会”)上有个演讲,提出新加坡是深圳学习榜样,将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。

 

为此,深圳提出一个大规模建房行动。张学凡表示,大规模建房行动包括商品房和公共住房这两大块。其中,公共租赁住房这一块,有110万公共租赁住房的发展目标,每年公共租赁住房建设10万套,深圳将通过五年甚至八年的补短板,力争使得住房供需矛盾得到较好地缓解,以此稳定房地产市场,让市民从“住有所居”迈向“住有宜居”。

 

张学凡介绍,深圳还有一个目标就是在“十四五”期间人均住房面积从27.8平方米提高到30平方米。

 

张学凡透露的信息,在业界引起热烈讨论。今年是深圳经济特区建立40周年,也是深圳获批中国特色社会主义先行示范区一周年。业界认为,深圳房地产市场走向有风向标意义,这意味着深圳楼市格局会面临巨变。

 

 

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如何学习“新加坡模式”?

 

新加坡从1964年开始推行“居者有其屋”计划,鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋,建立起与多数发达国家以公共租赁或房租补贴为主截然不同的住房保障制度。截至2016年,高达82%的公民居住在组屋里,住房自有率和组屋自有率均在90%以上。

 

过去40年间,深圳GDP(国内生产总值)从1.69亿元增长至2.69万亿元,猛增超万倍。

 

2019年,深圳城镇居民人均可支配收入6.25万元,居各经济特区之首。常住人口约1344万,40年来,常住人口增长约42倍。同期,北上广人口增长在1-2.5倍之间。

 

但与此不协调的是,深圳人均居住面积27.8平方米,还没有达到国家和广东省的最低标准线,主要原因就是深圳还有70%多的人居住在城中村,城中村占深圳住房面积的54%左右。

 

另外,根据深圳市住建局今年4月发布的《住房发展2020年度实施计划》,深圳居住用地占全市总建设用地的22.6%,低于国家相关标准中25%~40%的下限。

 

一方面是人口和经济的迅速增长,另一方面是用地受到很大限制,于是,深圳成为中国诸多城市中,新房供应和人口增长最为尖锐的城市之一,这导致深圳房价一直高居不下。

 

据中指研究院数据,2019年,深圳市商品住宅成交均价为55821元/㎡,是2014年的23973元/㎡的2.3倍多。目前均价在6.5万/㎡左右波动。

 

为了从根本上解决这一矛盾,深圳在不断尝试解决途径。

 

加大供应是途径之一。2019年,深圳房地产投资额达到3059亿元,是2014年1069亿元的2.86倍。2019年全年深圳房地产增加值达到2285亿元,比2014年的1324亿元增长73%。

 

张学凡在此次发布会上指出,“房住不炒”定位是建立房地产市场长效机制的根本遵循。坚持“房住不炒”定位,使住房回归民生属性,体现了以人民为中心的发展思想,是建设民生幸福标杆城市的必要前提。

“长效机制可以有很多条措施,其中最重要的是建立起覆盖全社会的稳定住房供应体系。”张学凡表示,这个体系的核心是大力发展公共住房。我们的目标是让将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中,这是一个长远目标。“新加坡模式”对建立房地产健康发展长效机制具有借鉴作用。

 

资深地产评论人朱罗纪对第一财经记者表示,“新加坡模式”的顶层设计理念是很不错的,我们学习的方向应在“神”不在“形”,更多的应该学的是新加坡在住房问题方面的解决思想,应真正是把住房当做民生用品看待,不能让住房市场转化为金融市场。

 

“深圳学习新加坡模式,并不意味着照搬。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁对第一财经记者表示,如果我们导入新加坡模式,会在很大程度上解决深圳的这个不均衡发展问题。但新加坡模式需要试验,要尽可能解决这个新模式带来的新问题,减少新问题带给市场的震动。

 




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提高城市居住用地比例!
未来深圳房价:均价走低,单价保持

张学凡在上述发布会上表示,在“十四五”期间,深圳在用地供应上会做一些调整,住宅用地占建设用地的比例从“十四五”开始提高到25%,甚至在“十四五”的前两三年提高到30%。

“未来大量的保障性住房入市,该类房产包括人才住房、安居商品房等,其价格肯定是低于市场商品房价格,甚至一半都不到。由此可以预判,未来深圳房产均价会出现明显下降,但是这并不代表商品房市场的价格会下跌。”

宋丁对此表示,供给侧和需求侧都在挤压深圳商品房市场,实际上商品房供需仍是维持平衡的。在这种情况下,商品房市场不会出现大的下跌的情况,反而在经济发展向好的情况下,可能还会缓慢上涨。

与此同时,在“新加坡模式”下,房地产开发商需要注意哪些方面?

 

宋丁表示,在该趋势下,未来房企在商品房这块的操作空间将会收窄,保障性住房的任务将增加。但同时,政府对于介入保障性住房建设的房企也有一定要求,由于保障性住房公益成分多一些,收益随之将会收窄,对于小型房企来说承建该类项目压力较大,未来可能国有房企或者一些超大型、使命感较强的房企会积极进入。


 

 

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香港与新加坡住房制度比较

1979年底,香港与新加坡私人住宅房价指数基本处于同一水平,截止2019年2季度,香港名义房价指数上涨了22.9倍,而新加坡仅上涨了10.9倍。

2008年以前,二者的走势以及绝对值的差距不大,而2008年金融危机后,二者出现了明显的分化:2008底至2019年2季度,香港房价上涨了2.7倍,一直处于快速上涨趋势中;同期新加坡房价仅上涨30%,并且涨幅主要来自金融危机后,即2009年至2010年的政府大力救市期间,2010年后房价基本保持稳定。


为了衡量香港和新加坡房价的泡沫程度,我们选取了房价收入比、杠杆率等指标进行比较。

  • 香港、新加坡房价收入比


房价收入比 = 住宅平均销售总价 / 居民家庭年收入中位数
 

1、香港


根据香港差饷物业估价署和房屋委员会数据,将私人住宅中5种不同面积私人住宅(A类:小于40平方米;B类:40-69.9平方米;C类:70-99.9平方米;D类:100-159.9平方米;E类:160平方米或以上)的存量面积占比,结合5种面积的中位数可以按照权重计算得到香港私人住宅的大致户均面积,再结合私人住宅平均价格可以得到私人住宅房屋总价。

2018年,香港房价收入比为24.3,这意味着以2018年香港家庭收入中位数,需要24.3年才能买一套住房,远超合理水平。其中,香港岛、九龙和新界三个地区的私宅价格分别为17.8、14.8和12.3万港元/平方米;估算户均面积为55平方米;香港家庭年收入中位数为33.8万港元。

回顾历史,1997年香港房价收入比为15,是一个阶段性高点,随后东南亚金融危机爆发,房价快速下跌,房价收入比也随之下行。2002年房价收入比仅为7.4,而2018年为24.3,短短16年时间,香港私宅房价收入比上升了228%。其中,私宅平均价格从26966港元/平方米上涨至149605港元/平方米,涨幅为455%;而家庭年收入中位数仅从195600港元至338400港元,涨幅仅73%,远低于房价涨幅。由此可以看出香港房价涨幅是大幅偏离收入增速的,不具备长期可持续性。  


 

2、新加坡


2018年底,新加坡政府提供的保障住房,即“组屋”(按照不同房型以及一二手房情况,价格仅为私人住宅的三分之一到五分之一左右)的占比达到了79%,占据了住房供应的大部分份额,而且在一定的条件下,组屋也可以进行出租或二次售卖交易。因此,除了私人住宅外,我们就有必要对组屋的情况也进行分析,否则难以体现新加坡住房市场的特殊之处。

2.1  私人住宅


根据Numbeo网站,我们估计私人住宅面积的中位数约为90平方米,根据Squarefoot网站可以获得私人住宅每平方英尺的价格,由此可以计算得到私人住宅售价,并进一步得到房价收入比。

2018年,新加坡私人住宅平均房价为134万新币,家庭年中位数收入为95460新币,房价收入比为14,远低于香港房价收入比水平。回顾历史,2000年以来,房价收入比没有上行趋势,整体维持在11-15的区间内震荡,保持稳定状态,表明新加坡房价上涨幅度与收入增幅相符。


 

2.2  组屋

 

组屋情况比较特殊,由于新租屋本身的定价就受到政府的管控,其价格会低于二手组屋价格,再加上新加坡公民在购买新组屋时会得到政府的补贴,购房者实际支付的价格远远低于二手房价格。我们比较了历史上新组屋与二手组屋的价格,不包括补贴时,新房价格大致在二手房价格的60%至80%,包括补贴时则大致在30%至70%。
 
根据新加坡建屋发展局(HDB)数据,我们可以得到二手组屋的价格,二手组屋除了全外国人家庭或1永久居民1外国人家庭以外均可以购买,基本涵盖了绝大部分购房人群,因此其交易是比较接近市场化的。2018年,新加坡二手组屋房价收入比分别为5.3,远低于私人住宅房价收入比水平,这表明对新加坡81%的居住在组屋的居民,房价完全在可负担的收入范围内。2008年至2018年,二手组屋的房价收入比维持在5-7之间,比较稳定。



房地产依赖度方面,2017年,香港房地产相关产业占GDP比重为20.4%,其中建筑、地产和楼宇业权分别占比5.1%、5.0%和10.3%。由此可见,香港房地产业对经济的影响很大,这使得香港的房价居高难下。回顾历史,2008年后,房地产业占比就基本维持在20%左右,其中,建造业占比逐渐增加,地产和楼宇业权则略有下降。



2018年,新加坡房地产相关产业占GDP比重为7.3%,其中,建造和住宅所有权分别占比3.2%和3.5%,远低于香港。回顾历史,2006年至2014年,房地产业占比处于震荡上升的趋势中,2014达到最高值9.3%,随后便开始持续下行。



  • 香港、新加坡住房政策与制度


1、香港:公屋+居屋+私人住宅


香港的住房供应结构主要分为公屋、居屋和私人住宅3部分,旨在满足不同阶层人群的住房需求。香港土地所有权为中华人民共和国,施行土地批租制度。土地使用权为香港政府所有,通过招拍挂、协议出让、勾地等方式进行土地出让,土地出让金由香港政府支配,通常土地使用权为50年。

2018年,按照人口划分,居住在私人住宅中的居民占54.8%,政府主导的公营房屋占44.6%,临时住房屋占0.6%。其中,公营房屋又包括公屋与资助出售单位两类,分别占29.1%和15.5%。资助出售单位以居屋为主,即“居者有其屋计划”(除此之外,还有“租者置其屋计划”、“夹心阶层置屋计划”、 “重建置业计划”等,但规模不大且有些计划已经停止)。
 



公屋也称为“屋邨”,面向没有能力租住私人住宅的低收入家庭,并以一般申请者(即家庭和长者一人申请者)平均约3年获首次编配单位为目标(该目标不适用于配额及计分制下的非长者一人申请者)。

政府将公营房屋按照不同的申请者条件,以很低的租金出租,以支持低收入群体的住房需求。公屋租金在私人住宅租金的1/3到1/6之间,2019年为1/5.3。



截至2019年6月底,约有147900宗一般公屋申请,以及约108200宗配额及计分制下的非长者一人申请。一般申请者的平均轮候时间为5.4年,其中长者一人申请者的平均轮候时间为2.9年。一般申请者的轮候时间已经远远超过3年的目标,说明公屋供不应求,申请者需要等待较长时间。

1976年,房委会推出“居者有其屋计划”,将居者有其屋屋苑(简称居屋)低价出售给公屋租户和其他符合资产收入限制的中低收入家庭,出售价低于市场价的3到4成。居屋满足了无法承担私人住宅价格,但又希望居住条件好于公屋的家庭的居住需求。

私人住宅按面积分为5种,其中小于70平方米的住宅占据了约80%,可见高房价导致香港住宅面积普遍小型化。2018年,小于40平方米和40至70平方米分别占48.6%和31.2%。100平方米以上住宅仅占私人住宅的7.9%,比例非常低。


 

2、新加坡:组屋+私人住宅


新加坡的住房结构主要分为组屋和私人住宅两种,其中,新组屋只能由新加坡公民申请(家庭中至少有1个新加坡公民,另1个可以是公民或永久居民),根据不同类型有6000-14000新币的月收入限制;二手组屋可面向公民、永久居民(允许家庭中两人都是永久居民,或1公民1外国人家庭),对收入无限制;而私人住宅可面向公民、永久居民和外国人购买(家庭成员身份无要求)。此外,组屋的地权均为99年(除了面向长者的乐龄公寓为30年);私人住宅的地权按照有地和无地为99年或999年。

2018年,新加坡住房总户数为132.5万户,其中,组屋、无地私宅、有地私宅和其他住房分别为104.3万户、30.7万户、21.0万户和0.4万户,分别占比78.7%、15.9%、5.1%和0.3%。由此可见,住在组屋的家庭占了大部分,其次是无地公寓。

回顾历史,组屋家庭数占比从1985年后一直维持在80%以上的比例,但2000年后比例开始逐渐降低,至2018年已经降至80%以下。与组屋占比变化相对应的是,无地私宅的占比正逐渐扩大,从2000年的6.5%上升至2018年的15.9%。这背后反映了随着居民生活水平的不断提高,相对越来越多的家庭愿意支付更高的价格,居住在私人住宅。


2018年,居住在组屋的人口占比为81%,从1989年88%的峰值下降了7个百分点,与组屋家庭占比走势类似。

组屋主要包括:(1)普通型。普通组屋占比最大,由新加坡房屋发展局(HDB)建造,房型从1室到5室俱全,主要面向中低收入人群。与中国有所不同,新加坡的2室为1卧1卫;3室为2卧2卫;4室和5室均为3卧2卫,只是面积不同,4室和5室分别为90和110平方米。(2)EC和DBSS公寓。相比普通组屋,这两类组屋更多面向中等收入人群,由开发商建造。

2018年,组屋存量中,1室及2室、3室、4室和5室及其他公寓分别占比7.0%、22.8%、40.0%和30.1%。4室及以上房型占比最大,达到了70.1%,这和香港的住房结构有明显差异,新加坡居民更多居住在房型较大的房屋中,而香港居民则更多居住在房型较小的房屋中,居住空间差距较大。回顾历史,2000年至2018年,1室与2室房型主要由单身人士居住,数量较少,比例也比较稳定;3室房型逐渐降低,与之对应的是4室以上房型逐渐增加,这意味着居住空间的不断改善。

私人住宅主要包括:(1)无地私宅。这类住宅无永久地权,地权使用年限为99年,主要是位于新加坡核心城区的公寓。(2)有地私宅。这类住宅为永久地权(999年),主要是位于非核心区域的别墅、排屋等。无地私宅的房价普遍要高于有地私宅。

 

 

---THE END---
本文来源:第一财经 作者 黄琼、
王若辰金融与地产研究 ,作者若辰。




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